[뉴스웨이브][VIP라운지]고액자산가들이 찾는 ‘고수’…김순길 명지대 교수, ‘부동산 투자 전략 제시’

- 부동산, ‘소유’냐 ‘임대’냐?
- 강남 불패론과 입지 가치의 핵심 요소
- 한강 조망권의 가치 상승…‘새로 만들 수 없는 희소성’
- 부동산 가격 상승의 5가지 요인과 국토 계획의 중요성

[편집자주] 기업인, 전략적투자자(SI)와 재무적투자자(FI) 등 자본시장 플레이어들의 일상에도 문화와 트렌드가 있다. 이들은 주식과 채권, 부동산 투자 상품 등 다양한 영역을 오가며 투자를 진행하며 이에 걸맞게 끊임없이 새롭고 다양한 문화생활에도 차별화를 추구한다. 비즈니스에 적극적인 플레이어들은 상대방의 취향을 분석해 딜(거래)에 활용하고 있다. 때론 취향이 같다는 것만으로도 큰 인상을 남긴다. 자본시장 플레이어들의 관심사, 그리고 문화생활에 대해 뉴스웨이브가 들여다본다.

뉴스웨이브 = 황유건 기자

자산관리(WM)의 중요성이 커지면서 국내 은행들의 프라이빗뱅킹(PB) 경쟁이 치열한 가운데, 정작 고액자산가들이 찾는 고수는 따로 있다. 이들의 고민은 다음 세대로 부를 이전하는 과정에서 1세대의 실물 자산 가치가 변질되지 않고 이어지도록 하는 것이다. 한 가문이 큰 부를 이뤘다고 해도 1~2세대를 거치면서 그 부가 단절되거나 왜곡되는 사례가 많기 때문이다. 이러한 흐름 속에서 김순길 명지대학교 부동산학과 교수가 올해 부동산 투자 전략을 제시하며 투자자와 실수요자들에게 중요한 시사점을 남겼다.

11일 투자은행(IB) 업계에 따르면, 종횡무진포럼은 ‘2025년 부동산 전망과 유망한 현장 리포트’의 비전을 회원들과 공유했다. 지난 10일 서울 신수동 한국출판콘텐츠센터에서 진행된 해당 세션 강연엔 김순길 교수가 나섰다.

김순길 교수는 30년간 부동산 자문을 해온 전문가로, 토지 및 건물의 적정 매입가 분석과 저평가 매물 발굴에 강점을 가진 인물이다. 그는 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원, 고준석 제이에듀투자자문 대표, 함영진 부동산리서치랩장 등과 동시대에 활동한 1세대 부동산 전문가로 분류된다.

이날 강연에서 김 교수는 서울 신축 아파트 시장이 여전히 프리미엄을 유지하고 있으며, 수도권의 매매·전세 가격이 소폭 상승할 것이라고 전망했다. 그는 “실수요자 중심의 주택 갈아타기가 활발해지면서 거래량이 지난해보다 대폭 증가했다”며 “소비자 심리도 점차 회복세를 보이고 있다”고 분석했다.

10일, 서울 신수동 한국출판콘텐츠센터 중회의실에서 강연 중인 김순길 교수. 사진=종횡무진포럼

김 교수는 부동산 투자에 대한 기본적인 관점을 강조했다. 그는 “부동산을 소유하는 것이 재테크의 완성”이라며, “임대를 고려하는 순간 부자가 되는 길과 멀어진다”고 주장했다. 

특히 그는 미국 전 대통령 도널드 트럼프의 발언을 인용하며 부동산의 가치를 강조했다. 트럼프는 과거 “부동산은 만질 수 있고, 단단하며, 아름다운 예술이다”라고 표현한 바 있다. 김 교수는 이러한 시각이 부동산 소유의 중요성을 더욱 부각한다고 설명했다.

부동산 시장에서 입지가 가장 중요한 가치 요소라는 점도 강조됐다. 김 교수는 “서울에서 가장 입지 가치가 높은 곳은 강남이며, 강남의 가격 변동이 부동산 시장 전체의 흐름을 좌우한다”고 밝혔다.

부동산의 가치는 ▲위치 가치 ▲미래 가치 ▲희소 가치로 나뉘며, 특히 강남과 같은 지역은 이러한 세 가지 요소가 모두 충족된다고 설명했다. 그는 “미래 가치는 교통 연결성, 도심 재생 가능성, 개발 계획 등에 따라 결정되며, 희소 가치는 물리적으로 공급이 제한된 지역에서 더욱 높아진다”고 덧붙였다.

김 교수는 부동산 가치 상승의 대표적인 사례로 반포 주공 아파트를 언급했다. 1971년 건설된 이 아파트는 22평형부터 42평형까지 다양한 구조로 구성되었으며, 초기 분양가는 370만 원이었다. 당시 가구당 월평균 소득이 4만 원이었던 점을 감안하면, 약 8~9년 치 소득에 해당하는 수준이었다. 

최근 반포 주공 아파트의 거래 가격은 67억 원을 기록했다. 김 교수는 “이러한 가격 상승은 입지 가치와 희소 가치가 결합한 결과”라며, “강남과 같은 핵심 지역에서는 장기적으로도 자산 가치가 보장된다”고 분석했다.

10일, 서울 신수동 한국출판콘텐츠센터 중회의실에서 강연 중인 김순길 교수. 사진=종횡무진포럼

강연에서는 한강 조망권의 부동산 가치에 대한 분석도 이어졌다. 김 교수는 “자연환경 요소 중에서도 가장 큰 가격 상승 요인은 강”이라며, “한강 조망권을 가진 아파트는 희소성이 높아 지속적인 가격 상승이 기대된다”고 말했다.

그는 과거 1990년대 초반에 지어진 한강변 아파트 사례를 언급하며, 당시에는 남향 배치가 중요시되어 한강을 직접 바라보지 못하는 구조가 많았다고 설명했다. 하지만 최근에는 한강 조망권의 가치가 급격히 상승하면서, 재건축·리모델링을 통해 내부 구조를 변경하는 사례도 증가하고 있다고 전했다.

부동산 가격 상승을 결정짓는 다섯 가지 핵심 요인도 소개됐다. 김 교수는 ▲교통 환경 변화 ▲편의시설 확충 ▲우수한 교육 환경 ▲자연환경 조성 ▲국가 행정계획 등을 주요 요소로 꼽았다.

특히 그는 국토종합계획과 도시기본계획의 중요성을 강조했다. “우리나라 국토 개발의 최상위 계획은 국토종합계획이며, 이에 따라 광역 도시계획과 서울 도시 기본계획이 수립된다”며, “이러한 계획을 분석하는 것이 부동산 투자에서 매우 중요하다”고 설명했다.

김 교수는 1999년 발표된 제4차 국토종합계획을 언급하며, “당시 용산을 국제 수준의 첨단 업무단지로 조성하겠다는 계획이 발표되었고, 이것이 용산이 ‘제2의 강남’으로 부상하는 계기가 됐다”고 분석했다.